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建筑知识知多少

发布时间:2017-06-26 作者:威猛股份


高层住宅的常见层数有11层、18层、26层、33层等,这些数字是如何决定的?此外,7层以上就要有载人电梯,请问为什么是7层,而不是6层或8层?

11层:7层以上就要有载人电梯,11层以上就要有消防电梯,防火门达到乙级。因此能赚得多又花得少的就是造11层(电梯都没有的7层多是学校宿舍楼层)。

18层:11层以上开始需要安全出口,18层以上就要两个了,且11-18层楼梯间还要设计封闭的。因此赚钱又少花钱少麻烦的的就是18层。

26层:19层开始就是一类防火建筑类型了(之前都是二类),两部防火电梯(也有说三部电梯一部防火)和两个防烟楼梯的节奏。

现下很多发展快的城市会有住宅高度限制,比如80米(机场高度限制,微波通道,城市的天际线控制,城市的规划要求神马的)。80/3=26层,于是就是同时满足住宅限制与利益较大化的层数。

33层:那没有上述限制的呢?再往上呢?算一层3米,我国《民用建筑设计通则》规定:建筑高度超过100m时,不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。(国外还要满足40层以上),33层再往上超100米了,无论从规范还是安全性都是另一个标准了。因此赚钱多又少麻烦的就是33层了。

《民用建筑设计通则》GB50352-20053.1.2条根据层数进行了住宅分类:

一层至三层为低层住宅,

四层至六层为多层住宅,

七层至九层为中高层住宅,

十层及十层以上为高层住宅;

1.电梯

属下列情况之一时,必须设置电梯:

1、七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时;

十二层及十二层以上的住宅,每栋楼设置电梯不应少于两台,其中应设置一台可容纳担架的电梯。

下列高层建筑应设消防电梯:

十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅。

所以,不想设置电梯,可以做到六层,只想设置一部电梯可以做到十一层。电梯增加造价,又影响得房率,一般也没有甲方拿有电梯作为卖点。

2.楼梯间

2.1十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间,但开向楼梯间的户门应为乙级防火门。

2.2十二层及十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。

2.3十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。

2.4十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间;超过十一层的通廊式住宅应设防烟楼梯间。敞开楼梯、敞开楼梯间、封闭楼梯间,防烟楼梯间,是逐级递增,越来越高防火规格的垂直疏散逃生通道。

所以,不想设置封闭楼梯间可以做到十一层,不想设置防烟楼梯间可以做到十八层。防烟楼梯间还需要设置防烟前室和正压送风管道,都是需要占用公共面积降低得房率的,在国内,民众还完全没有公共面积也是我家的一部分;安全级别的提高对我也是一种保护这类观念。

四级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为3层,三级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为9层,二级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为18层。

耐火等级逐级提高,对构件的要求也相应提高。

至于33层,只是卡着建筑总高度不超过100m来做。

超过100m就是超高层建筑了,先不说规范对于各个专业各种严格,单就是要设置避难层,就够所有利益相关喝一壶的了,谁受得了那个公摊面积。

其实,如果做2.8m的层高,是可以做到35层的,只是现在行业内基本是按照2.9m层高在做,33层也只是当时3m层高留下来的习惯做法罢了。

来算算公摊面积

六层以下,只有一个楼梯间,一层的公摊只有十几平米,一梯两户,每户不到十平米,而且可以做到南北通透,算是用起来好的户型了。

七到十一层,增加一个担架电梯,多五六平米,另外增加管道井和电井,每户分摊增加五平米,又有电梯,容积率也可以大大提升,对于一些房地产不很繁荣的小地方来说,很合适。

十二层开始要设置消防电梯,但是要增加一个消防电梯前室以及对应的正压送风风井,如果还是一梯两户,每户要增加五六平米的公摊,这时候每户总的公摊就超过20平米了,对于现在卖的好的八十九十平米的房子来说,得房率已经到了75%了。

超过十八层以后,要求每个单元要有两个楼梯间,每个楼梯间都要有前室,同时管井也会大幅增加,基本上会比十八层一下增加二十到三十平米的公摊面积,继续一梯两户那是难以想象的,一户80平米的住宅,使用面积不足40平米,得房率不到50%。所以十八层以上的住宅很少有一梯两户的了。

超过二十六层,结构要求增加,建筑含钢率大大提提升,看起来一样的户型,建造成本大大提升,开发商一般是不乐意做的。

超过33层,层高2.9米,室内外高差1.2米,已经97米了,如果底部有商业网点,那这就是普通高层的上限了。超过一百米的超高层建筑就已经没有现行规范依据了,一切都要摸着石头过河,然后由国家超限研究会专项审批通过。这对住宅来说已经是很不值当的事情了。

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